Zitting van 25 november 2024
SAMENWERKING - WOONBOOG - GOEDKEURING
GRONDEN
Voorgeschiedenis / Feiten en context
Elke gemeente krijgt te maken met leegstand. Leegstaande gebouwen zijn vaak een doorn in het oog en hebben een negatieve impact op de omgeving. Vlaanderen is de laatste jaren sterk aan de slag gegaan, in samenwerking met lokale besturen, om de leegstand aan te pakken.
Deze tendens zien we ook terug bij de sociale huisvesting.
Van de bijna 15.000 leegstaande sociale woningen in Vlaanderen werden er in 2022 7.432 onderverdeeld in een onbekende categorie. Mensen verhuizen om tal van redenen: verhuis omdat ze een partner leren kennen, gezinsuitbreiding, ...Hierdoor ontstaat leegstand. Er zijn twee soorten van leegstand; structurele leegstand en frictieleegstand. Structurele leegstand is voor woningen die langer dan 6 maanden leeg staan, zoals bij renovaties.
Volgens de Vlaamse cijfers steeg de leegstand van de sociale woningen met 9,3%. De structurele leegstaand daalde wel met 820 wooneenheden.
Woonboog kent de laatste jaren verschillende renovatieprojecten. Echter betekent dit ook dat veel sociale woningen leeg staan tot er mogelijkheid is tot renoveren.
Leegstand is een woord dat moeilijk te verantwoorden is met enerzijds de lange wachtlijsten van sociale huisvesting en anderzijds de stijgende problematiek van dakloosheid.
Vlaanderen heeft het mogelijk gemaakt dat sociale woonmaatschappijen woningen die leeg staan in afwachting van een renovatie tijdelijk in beheer kunnen geven van een leegstandsbeheerder zodat deze woningen tijdelijk verhuurd kunnen worden buiten het sociaal stelsel.
Woonboog is recent een samenwerking aangegaan met een leegstandsbeheerder, met name interim Vastgoedbeheer. Dit is een firma die erkend is vanuit Wonen Vlaanderen sinds 2007. Zij gaan op zoek naar personen die tijdelijk het leegstaand pand kunnen bezetten. Er is in dat geval ook geen sprake van huurovereenkomsten maar bezettingsovereenkomsten. Zij hebben een eerste proefproject in Turnhout gedaan met OCMW en CAW als partner.
De sociale huisvestingsmaatschappijen hebben in principe slechts de mogelijkheid om 1% van hun patrimonium aan lokale besturen te verhuren. Deze beperking is niet van tel via de regelgeving van verhuren via een leegstandsbeheerder. Als OCMW heb je de mogelijkheid om aan een marktconforme prijs de woning te huren. De leegstandsbeheerder is verantwoordelijk voor de veiligheidsaspecten en voert om de zes weken hier een controle op uit (veiligheid, orde, sociale controle). Zij zorgen er tevens voor dat alle woningen voorzien worden van een conformiteitsattest. Er wordt gewerkt met flexibele huurcontracten, met een minimumtermijn van zes maanden. Voor de verhuurder en de huurder geldt een opzeg van drie maanden. Indien de leegstandsbeheerder rechtstreeks verhuurt aan een privépersoon, zou er één maand opzeg langs de kant van de huurder zijn. Dit maakt het huren erg interessant aangezien er geen dubbele huur betaald moet worden bij verhuis.
Na overleg met de leegstandsbeheerder blijkt dat hun voorkeur uitgaat naar het verhuren aan jongeren tussen de 25 jaar en 30 jaar. Zij mikken op een doelpubliek die tijdelijk een overbrugging nodig hebben naar aanleiding van een relatiebreuk, tijdelijke werksituatie of de eerste huurwoning. Daarnaast willen ze samenwerkingen uitbouwen met sociale partners zoals sociale diensten van de lokale besturen, CAW of andere partners.
Huidig patrimonium
OCMW Mol huurt enerzijds van privé-eigenaren anderzijds via Woonboog woningen om als doorgangswoning of woning voor opvang van verzoekers om internationale bescherming te gebruiken aangezien we zelf geen woningen in patrimonium hebben.
Momenteel biedt OCMW Mol opvang aan maximaal 30 verzoekers om internationale bescherming en hebben we de mogelijkheid om opvang te bieden aan 3 gezinnen en 10-tal alleenstaanden of koppels die thuis-of dakloos zijn.
Een woning die we momenteel huren van Woonboog neemt in 2024 een einde aangezien deze gerenoveerd gaat worden. Verder hebben we nog een gezinswoning waarvan de eigenaar ook de opzeg heeft gedaan. Het huurcontract loopt tot en met december 2024. Daarnaast kunnen we ook niet lang meer beschikken over de woning Lindeplein 2. Hiervan hebben we nog geen effectieve eindtermijn ontvangen. Concreet betekent dat we 2 gezinswoningen verliezen en een woning met 4 kamers (alleenstaanden of koppels).
Dit is de aanleiding geweest om in gesprek te gaan met Woonboog rond het inhuren van andere woningen.
Huidige problematiek
De dak-en thuisloosheid is de laatste jaren sterk toegenomen in de Kempen. Dit bleek ook uit de cijfers van de telling dak-en thuisloosheid van 28 oktober 2022. In de praktijk kunnen we volgende vaststellingen doen: er worden meer verzoekschriften ingediend voor uithuiszetting via Vrederechter, de huurprijzen op de private markt zijn sterk gestegen, er is weinig doorstroom vanuit een bepaalde instelling naar stabiele woonsituaties, de wachtlijsten voor een sociale woning zijn erg lang, het profiel van de dakloze is ook sterk gewijzigd sinds 20 jaar geleden.
Een studie toont aan dat een dakloze persoon 40.000 euro kost aan de samenleving. Bij een dakloze persoon met een psychische problematiek kan dit oplopen tot 80.000 euro.
Het geven van opvang voor dakloze personen is een van de kernopdrachten van een lokaal bestuur. De manier waarop je dit organiseert kan je zelf bepalen. De nood aan voldoende eigen opvangplaatsen dringt zich echter op. We hebben ondertussen ook goede samenwerking opgebouwd met hotel Corbie en andere partners, maar de kosten van deze opvang zijn enorm hoog. Daarnaast kunnen we betere begeleiding geven wanneer mensen worden opgevangen in kamers of woningen. Dit bevordert de doorstroom naar de reguliere huisvestingsmarkt.
Duiding aan de hand van recente cijfers:
| | 2022 | 2023 | tot half mei 2024 |
Aanmeldingen nieuwe "dakloze" cliënten binnen sociale dienst | | 34 | 76 | 82 |
Aantal daklozen mét leefloon | | 22 | 30 | 19 |
Financiële kost voor opvang in hotel/motel/camping | | 7.182,16 euro | 38.321,41 euro | 39.508,75 euro |
Op d.d. 1 juli 2024 zijn er 49 actieve begeleidingen inzake dak-en thuisloos lopende. We zien deze cijfers wekelijks toenemen.
Juridische gronden
Art.1 van de Organieke wet van 8 juli 1976
Het decreet van 22 december 2017 over het lokaal bestuur.
De Vlaamse Codex Wonen van 2021.
Het Besluit Vlaamse Codex Wonen van 2021.
Inspraak en advies
Er vond een overleg plaats tussen Woonboog en OCMW Mol om de mogelijkheden te bespreken. Woonboog heeft momenteel 20 woningen in Egelsvennen die leeg staan binnen een renovatieproject. De bewoners van deze woningen zijn definitief verhuisd naar een andere sociale woning. De renovatie zou nog 1 à 2 jaar op zich laten wachten. Dit zou ons als lokaal bestuur de mogelijkheid geven om tot 20 woning via de leegstandsbeheerder in te huren.
De huurprijs per gezinswoning, 2à3 slaapkamers, zou tussen de 500 en 700 euro bedragen. Deze huurprijs ligt lager dan de private huurmarkt aangezien als basisprijs 80% van de marktconforme prijs wordt gehanteerd. De exacte prijs wordt berekend aan de hand van de grootte van de woning, de marktconforme prijs en de kosten die uitgevoerd moeten worden.
Gezien de toenemende problematiek van dakloosheid en de hoge kosten die verbonden zijn aan de opvang in hotels, motels en vakantieparken is bovenstaande werkwijze een meerwaarde zowel voor Woonboog als voor het lokaal bestuur. De opvang van daklozen in de doorgangswoning is in principe beperkt tot drie maanden, met mogelijkheid tot verlenging. Dit maakt ook dat we maar 1 tot 2 jaar dezelfde woning kunnen huren geen tegenindicatie om deze samenwerking aan te gaan.
Voorgesteld wordt om een samenwerking aan te gaan voor 5 woningen.
Bijlage
1) bezetting ter bede
MOTIVERING
Argumentatie
Gezien de toenemende problematiek van dakloosheid en de hoge kosten die verbonden zijn aan de opvang in hotels, motels en vakantieparken is een samenwerking in kader van huren van leegstaande sociale woningen een meerwaarde voor zowel Woonboog als voor het lokaal bestuur. Het gegeven dat we slechts 1 tot 2 jaar dezelfde woning kunnen huren is voor ons geen tegenindicatie om deze samenwerking aan te gaan. Wij werken in onze begeleidingen met begeleidingsovereenkomsten met de cliënt en niet met huurovereenkomsten, telkens te beginnen voor een periode van 3 maanden en verlengbaar per maand. We streven er steeds naar om cliënten zo snel mogelijk te laten doorstromen.
In het MJP van 20-25 werd het terugdringen van de dakloosheid als prioritaire actie opgenomen. Dit zal ook de komende jaren een prioritaire actie blijven die we niet enkel lokaal, maar ook bovenlokaal moeten aanpakken. Een goed uitgebouwde samenwerking met de sociale huisvesting is alvast een eerste stap in de goede richting.
Financiële weerslag
Momenteel zijn dit de onkosten voor huur die betaald worden voor de drie doorgangswoningen:
Woning | Huurprijs |
Milostraat 41 | 812,75 euro |
Milostraat 6A | 351,99 euro |
Lindeplein | OCMW betaalt 750 euro aan gemeente |
TOTAAL | 1.914,74 euro / maand |
Deze kosten zullen dus wegvallen wanneer we deze woningen niet meer kunnen gebruiken.
De prijs voor de nieuwe huurwoningen zou dus liggen tussen de 500 en 700 euro. De leegstandsbeheerder vraagt een huurwaarborg van 1,5 maand huur. De huurwaarborg ten bedrage van 1.300 euro voor de woning Milostraat 41 zullen we terug in ontvangst nemen.
Alle woning zijn niet bemeubeld. In het verleden hebben we met De Biehal samengewerkt voor het leveren van groot meubilair. Dit is zeker een mogelijkheid om te bekijken om verdere kosten te besparen.
De prijs voor de bezetting van een plaats in de doorgangswoning bedraagt voor een alleenstaande 20 euro per nacht. Gaat het om gezinswoningen, dan worden de richtprijzen van wonen Vlaanderen hiervoor gehanteerd. (prijzen variëren tussen de 718,25 euro en 1.077,38 euro).
We maken hieronder een korte raming van de mogelijke kosten. (we gaan bij de kosten uit van de maximale kost. We rekenen 1 alleenstaande per woning. In praktijk bestaat de doelgroep uit alleenstaande, koppels, alleenstaande/koppels met kinderen. Afhankelijk van de woning én het profiel, zullen meerdere alleenstaanden een woning delen.)
Als we uitgaan van 5 woningen aan een gemiddelde van € 650 / maand; komen we aan € 3.250 / maand of € 39.000 / jaar (waarborg niet meegerekend; aangezien dat een tijdelijk en te recupereren krediet is).
De dagprijs voor een bezetting voor een alleenstaande bedraagt € 20 bedraagt; dan is dat € 600 / maand (uitgaande van 30 dagen in de maand);
Bij een bezetting van 100%: €36.500 / jaarbasis of een netto kost van € 2.500 / jaarbasis
Bij een bezetting van 70 %: € 25.200 / jaarbasis of een netto – kost van € 13.800 / jaarbasis
Bij een bezetting van 50 %: € 18.000 / jaarbasis of een netto kost van € 18.000 / jaarbasis
Binnen deze berekening is geen schatting of berekening gemaakt van de mogelijks daling van de opvangkosten in noodopvangplaatsen.
Actie | 4/1/11 - We roepen de tendens van stijgende en meer langdurige dakloosheid een halt toe. |
Registratiesleutel | 090000 - 61000040 |
Bedrag | maximale kost per jaar € 18.000 |
BESLUIT
Enig artikel
De raad voor maatschappelijk welzijn gaat akkoord om een bezetting ter bede af te sluiten met Interim Vastgoedbeheer BVBA voor 5 woningen in Egelsvennen, conform de 'bezetting ter bede' die als bijlage bij dit besluit is gevoegd.
Beroepsmogelijkheden Tegen deze beslissing kan binnen 30 dagen na de bekendmaking een klacht worden ingediend bij de toezichthoudende overheid via het digitaal klachtenformulier op https://lokaalbestuur.vlaanderen.be/digitaal-klachtenformulier ofwel via aangetekende zending naar Agentschap Binnenlands Bestuur, VAC Herman Teirlinck Brussel, Thurn & Taxis-site, Havenlaan 88 bus 70, 1000 Brussel ofwel via afgifte tegen ontvangstbewijs op het adres Agentschap Binnenlands Bestuur, VAC Herman Teirlinck Brussel, Thurn & Taxis-site, Havenlaan 88 bus 70, 1000 Brussel. Deze beslissing kan tevens het voorwerp uitmaken van een verzoek tot nietigverklaring en/of schorsing, eventueel bij uiterst dringende noodzakelijkheid, bij de Raad van State (afdeling bestuursrechtspraak) Wetenschapsstraat 33, 1040 Brussel. Het verzoekschrift daartoe moet aan deze instantie ofwel worden verzonden bij een per post aangetekend schrijven, ofwel wordt dit ingediend volgens de elektronische procedure (zie daarvoor de rubriek ‘e-procedure’ op de website van de Raad van State - http://www.raadvst-consetat.be). Het beroep moet binnen een termijn van 60 dagen na de bekendmaking, betekening of kennisname van deze beslissing worden ingediend. Het verzoek tot schorsing bij uiterst dringende noodzakelijkheid moet ingediend worden binnen de termijn bepaald door de rechtspraak van de Raad van State op straffe van onontvankelijkheid. Het beroep dient te beantwoorden aan de vormvoorschriften en termijnen van het Besluit van de Regent van 23 augustus 1948 tot regeling van de rechtspleging voor de afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. |